En application des articles 1109 et 1110 du code civil, l’acquéreur d’un bien peut obtenir la nullité de son acte d’acquisition en cas d’erreur sur la qualité substantielle dudit bien. La qualité essentielle en question doit avoir été expressément ou tacitement convenue, elle doit être dans le périmètre du contrat.
Pour obtenir la nullité du contrat, il doit également démontrer que cette erreur a été déterminante de son consentement, c’est-à-dire qu’il n’aurait pas contracté s’il avait eu conscience de son erreur au moment de la conclusion du contrat.
C’est à l’acquéreur qui sollicite la nullité de la vente de prouver l’existence de l’erreur et de son caractère déterminant. S’il y parvient, il pourra obtenir la nullité du contrat qui donnera lieu à restitution de part et d’autre notamment du bien et du prix payé.
La Cour de cassation a récemment admis que les conditions d’éligibilité à un dispositif de défiscalisation peuvent constituer une qualité substantielle du bien vendu et donc conduire à la nullité du contrat si le bien vendu se révèle inéligible au dispositif fiscal en considération duquel il a été acheté (Cass. Com., 22 juin 2022, n° 20-11.846).
Cette décision a été rendue par la chambre commerciale de la Cour de cassation à propos de quirats d’un navire vendus dans le cadre d’une opération de défiscalisation. L’éligibilité des quirats au dispositif de défiscalisation était prévue dans les documents précontractuels.
Bien que la décision ne concerne pas le secteur de l’immobilier, le principe selon lequel la défiscalisation peut constituer une qualité essentielle du bien vendu est affirmé. Cette jurisprudence est donc susceptible de s’étendre aux ventes de biens immobiliers de défiscalisation.
